Come trovare un appartamento in affitto a Zurigo nel 2026

In breve

Si candidi in fretta, con un dossier completo e per molti appartamenti allo stesso tempo. Il 1° giugno 2026 nella città di Zurigo erano vuote solo 252 abitazioni su circa 238 000, più o meno 1 su 950. La maggior parte degli appartamenti passa da un inquilino all'altro senza mai restare vuota, quindi la concorrenza si gioca alle visite. Ordini l'estratto del registro delle esecuzioni il giorno stesso in cui annuncia il Suo arrivo, e non paghi mai nulla prima di aver visto l'appartamento.

Questa è tutta la strategia. Il resto della guida sono i dettagli che la fanno funzionare, e ogni cifra rimanda a chi l'ha pubblicata. Molte di queste fonti esistono solo in tedesco, perché la città e il Cantone di Zurigo pubblicano quasi tutto in questa lingua.

Che cosa significa lo 0,11 per cento per la Sua ricerca

Il tasso di abitazioni vuote è la quota di tutte le abitazioni che risultano vuote in un giorno di riferimento all'anno, e nella città di Zurigo il 1° giugno 2026 era dello 0,11%. Statistik Stadt Zürich, l'ufficio di statistica della città, ha contato 252 abitazioni vuote, 17 in più rispetto al 2025: 246 da affittare e 6 in vendita. In tutta la Svizzera, lo stesso giorno, il tasso era dello 0,93%, nel Cantone di Zurigo dello 0,52%. Il dato cantonale è quasi cinque volte quello della città.

Questo numero va letto con attenzione, perché non significa che siano disponibili solo 252 appartamenti. La rilevazione conta solo le abitazioni vuote il 1° giugno e offerte per almeno tre mesi, e lascia fuori quelle già affittate per una data successiva. Accanto al dato, gli statistici della città indicano il flusso reale: ogni mese sul mercato zurighese vengono offerti circa 2000 appartamenti, e la maggior parte viene riaffittata subito dopo il trasloco dell'inquilino precedente.

Gli appartamenti quindi si liberano, e con regolarità. Quello che manca è il margine: con quasi nulla di vuoto, praticamente ogni appartamento passa direttamente da un inquilino al successivo. Il Suo compito è arrivare presto alla visita, con tutto pronto da consegnare la sera stessa. La buona notizia è che la tendenza si è leggermente invertita a Suo favore: gli open data della città mostrano che le abitazioni vuote aumentano da tre anni consecutivi, partendo dalle 144 del 2023. La città lo spiega con una crescita più lenta della popolazione e con il completamento di più appartamenti nuovi. Gli appartamenti nuovi però sono anche i più cari, e qui arriviamo all'affitto.

Quanto costa davvero l'affitto a Zurigo

L'affitto mediano di cui si legge non è l'affitto che Le verrà proposto. Secondo la rilevazione degli affitti 2026 di Statistik Stadt Zürich, un appartamento tipo di 75 m² costa circa 1700 franchi al mese di affitto netto, ma in questo valore rientrano anche inquilini che hanno firmato vent'anni fa. Quando un appartamento cambia inquilino, l'affitto di solito sale parecchio. Ecco lo stesso appartamento di 75 m² secondo il tipo di contratto, affitto netto mensile, rilevato il 1° aprile 2026:

Tipo di contratto	Affitto netto mediano, 75 m²
Locatore privato, nuova costruzione	2907 franchi
Locatore privato, nuovo inquilino in un edificio esistente	2287 franchi
Locatore privato, inquilino da più di 10 anni	1657 franchi
Locatore di utilità pubblica, tutti i contratti	1149 franchi

L'affitto netto non comprende le spese accessorie come riscaldamento e acqua calda, e la città precisa che gli affitti lordi sono più alti del 10–15%. Da nuovo arrivato si troverà quasi sempre nelle prime due righe. Per un appartamento di 75 m² appena riaffittato da un privato calcoli circa 2300 franchi netti, quindi più o meno 2500–2650 franchi con le spese accessorie, e adegui la cifra alla superficie. L'ultima riga spiega perché gli appartamenti di utilità pubblica sono così ambiti; ci torniamo più avanti.

Dove cercare, e perché la velocità conta

Molti appartamenti sono affittati da amministrazioni immobiliari (in tedesco Verwaltung) e pubblicati online, e qui essere rapidi conta più che cercare ovunque. Nei suoi consigli sull'alloggio (in inglese), l'Università di Zurigo osserva che le candidature vengono spesso trattate in ordine di arrivo: vedere un appartamento il giorno in cui esce l'annuncio vale più che vederne dieci con una settimana di ritardo. Imposti degli avvisi per le zone e il budget che può sostenere, e li controlli almeno due volte al giorno.

Oltre agli annunci, chieda al Suo datore di lavoro se collabora con un servizio di relocation o ha una persona di riferimento per l'alloggio, faccia sapere ai colleghi che sta cercando e, se studia o lavora all'Università di Zurigo, guardi anche gli annunci dell'università. La stessa pagina segnala che le circoscrizioni (Kreis) 1, 2 e 8, cioè centro e riva del lago, e la zona universitaria del Kreis 6 e parte del Kreis 7 tendono a essere più care, e che vivere fuori città costa di solito meno, con i trasporti pubblici che rendono facile il tragitto. Quest'ultimo punto merita attenzione, visto quanto il mercato del Cantone è meno teso di quello della città.

Qualunque sia la strada che La porta a un appartamento, il momento decisivo arriva dopo la visita, quando il locatore legge la Sua candidatura.

Il dossier di candidatura, in due fasi

Il locatore può chiedere tutto ciò che gli serve per valutare se Lei è in grado di pagare l'affitto, ma non tutto subito. L'Incaricato federale della protezione dei dati e della trasparenza (IFPDT) lo spiega nel suo promemoria sui moduli di candidatura per la locazione di un'abitazione, aggiornato a luglio 2025. Descrive una procedura in due fasi: tutti compilano un modulo standard, poi il locatore sceglie uno o pochi candidati e solo a loro chiede i documenti giustificativi.

Nella prima fase il locatore può chiederLe identità e dati di contatto, professione e datore di lavoro, il reddito annuo approssimativo (per fasce di reddito, suggerisce il promemoria), se è cittadino svizzero o straniero, il tipo di permesso e la sua scadenza, e quante persone abiteranno l'appartamento. Una copia dell'estratto del registro delle esecuzioni può essere chiesta a tutti i candidati. Le copie del documento d'identità o del permesso e le buste paga appartengono alla seconda fase, per la persona che il locatore ha scelto. Le referenze si possono contattare solo quando Lei entra seriamente in considerazione, e solo quelle che ha indicato Lei.

Alcune domande di regola non sono ammesse: l'affitto che paga oggi e da quanto tempo abita nel Suo attuale appartamento (lo ha confermato nel 2003 una sentenza dell'allora Commissione federale della protezione dei dati), la nazionalità oltre a «svizzero o straniero», lo stato civile, la religione e i contratti di leasing o di piccolo credito. Una volta firmato il contratto, il locatore deve distruggere i dossier di tutti i candidati non scelti.

Nella pratica alcuni locatori chiedono comunque documento d'identità e prova del reddito già con la candidatura, la città compresa, e sta a Lei decidere se adeguarsi. Conoscere la regola serve però in due modi. Può tralasciare ciò che non è necessario senza sembrare trascurato, e può riconoscere un falso: un «locatore» che vuole il Suo passaporto e tre buste paga prima ancora che Lei abbia visto l'appartamento si comporta come i truffatori descritti più avanti, non come un'amministrazione immobiliare.

Come ordinare l'estratto del registro delle esecuzioni

Il documento richiesto dalla maggior parte dei moduli di candidatura a Zurigo è il Betreibungsregisterauszug, l'estratto del registro delle esecuzioni. Indica se negli ultimi cinque anni qualcuno ha avviato una procedura d'esecuzione contro di Lei al Suo indirizzo. Nella città di Zurigo può ordinarlo online, per posta o allo sportello dell'ufficio d'esecuzione competente per la Sua circoscrizione. Gli uffici sono dodici, e il modulo online trova quello giusto per Lei. Online carica una foto o una scansione di un documento d'identità ufficiale. Allo sportello porta il documento e può pagare solo in contanti o con carta di debito.

Due dettagli sorprendono chi è appena arrivato. L'estratto esiste solo in tedesco, e gli estratti scritti vengono spediti solo a indirizzi svizzeri. Ma l'ufficio lo rilascia anche a chi è appena arrivato: se ha vissuto a un indirizzo solo per poco tempo, l'estratto indica da quando, e se non ci ha mai abitato, lo dice. Per un nuovo arrivato è del tutto normale. Lo ordini il giorno stesso in cui si annuncia al Comune e tenga una scansione sul telefono, così da poterla allegare a una candidatura pochi minuti dopo una visita. Per i propri appartamenti la città chiede un estratto non più vecchio di sei mesi, e un estratto recente è la scelta sicura con qualsiasi locatore.

Se non ha mai vissuto in Svizzera e qui non ha ancora un indirizzo, l'Università di Zurigo consiglia di spiegare nella candidatura perché non può presentare un estratto, e ricorda che chi ha vissuto in Germania può offrire al suo posto un rapporto di solvibilità SCHUFA. Basta una breve nota nella candidatura:

Vivo a Zurigo dal 1° ottobre 2026, quando ho iniziato a lavorare presso [datore di lavoro]. Allego l'estratto del registro delle esecuzioni per il mio nuovo indirizzo, che riporta la data del mio arrivo. In precedenza ho vissuto in [Paese], dove non avevo debiti oggetto di procedure d'incasso. Su richiesta posso presentare il contratto di lavoro e una conferma della mia banca.

Come scelgono i locatori?

Non esiste una formula di legge. I locatori scelgono l'inquilino che secondo loro pagherà regolarmente e non creerà problemi, e in un mercato così teso possono permettersi di essere esigenti. Ciò che conta nella pratica si vede dal modulo stesso: un reddito che copre bene l'affitto, un estratto pulito, un permesso che dura abbastanza, un'economia domestica adatta all'appartamento e una candidatura completa che arriva presto. I moduli di candidatura vengono spesso consegnati solo durante la visita, osserva l'Università di Zurigo, quindi il confronto avviene tra le persone che si sono presentate.

Consideri perciò la visita come l'inizio della candidatura. Arrivi puntuale, porti l'estratto stampato o sul telefono e verifichi sul posto che l'appartamento corrisponda all'annuncio (animali, strumenti musicali, regole per la lavanderia). Compili il modulo per intero il giorno stesso, anche se il tedesco Le costa fatica, e aggiunga qualche riga su chi è e perché l'appartamento fa per Lei. Se manca qualcosa, spieghi il motivo invece di lasciare uno spazio vuoto. Un modulo incompleto è il più facile da mettere in fondo alla pila.

Non tutti i locatori però sono privati, e due grandi gruppi scelgono con regole molto diverse.

Appartamenti della città e cooperative: più convenienti, ma con regole

La città di Zurigo possiede circa 10 000 appartamenti, pari a circa il 5% di tutte le abitazioni in città, e li affitta secondo regole fisse. Gli appartamenti liberi compaiono sulla piattaforma di locazione della città, a cui si accede dal portale «Mein Konto». I posti per le visite vengono sorteggiati, e può candidarsi solo chi ha visitato l'appartamento, di persona o tramite qualcuno che ha dato il proprio nome sul posto. Di solito la città decide entro due o tre settimane dalla scadenza del termine. Se vive in Svizzera da meno di un anno, al posto della decisione di tassazione chiede le Sue ultime tre buste paga.

Le condizioni di locazione escludono molti nuovi arrivati, ed è meglio saperlo prima di partecipare al sorteggio. In un appartamento devono abitare almeno tante persone quante sono le stanze meno una, quindi tre persone per un 4 locali. Il reddito imponibile dell'economia domestica può essere al massimo quattro volte l'affitto lordo annuo: per un appartamento da 1500 franchi al mese spese accessorie comprese, il limite è di 72 000 franchi all'anno. Entro l'inizio della locazione deve avere il domicilio a Zurigo. Per gli appartamenti sussidiati della città si aggiungono altre condizioni: due anni di domicilio nel Cantone prima dell'inizio della locazione, cittadinanza svizzera o un permesso B, C o S e una sostanza imponibile di al massimo 200 000 franchi.

Le cooperative di abitazione (Genossenschaften) sono l'altro grande gruppo di locatori di utilità pubblica, e la tabella degli affitti più sopra mostra perché sono così ambite. Non esiste un elenco centrale: ogni cooperativa affitta i propri appartamenti con regole proprie, comprese le quote sociali da versare come socio, quindi legga queste regole sul suo sito prima di candidarsi. Nei primi mesi raramente sono la via per il primo appartamento, ma seguire qualche cooperativa nei quartieri che Le piacciono, mentre affitta da un privato, costa poco.

Qualunque locatore Le dica di sì, poi succedono due cose: versa un deposito di garanzia e riceve un modulo sul Suo affitto.

Il deposito di garanzia e il modulo sulla pigione iniziale

La legge limita il deposito a tre mesi di affitto. Secondo l'articolo 257e del Codice delle obbligazioni, il locatore deve depositarlo presso una banca, su un conto di risparmio o di deposito intestato a Lei, e la banca può restituirlo solo con il consenso di entrambe le parti, oppure in base a una sentenza o a un precetto esecutivo passati in giudicato. Se entro un anno dalla fine della locazione il locatore non ha fatto valere giuridicamente alcuna pretesa, può chiedere Lei stesso il denaro alla banca. Un locatore che vuole il deposito sul proprio conto, e lo lascia lì, viola questa regola.

Se tre mesi di affitto tutti in una volta sono difficili da mettere insieme, alcuni locatori accettano al posto del deposito un'assicurazione di garanzia. L'Associazione Svizzera Inquilini (ASI, in tedesco Mieterverband) è molto chiara: i premi si aggirano di solito intorno al 5% della somma assicurata all'anno, non vengono restituiti, e se l'assicurazione paga il locatore, poi chiede a Lei il rimborso di quella somma. In pochi anni diventa un costo reale senza una vera protezione, quindi la consideri un'ultima risorsa.

Il secondo foglio passa facilmente inosservato. Nel Cantone di Zurigo, il locatore che affitta un appartamento con un nuovo contratto deve comunicarLe l'affitto dell'inquilino precedente su un modulo ufficiale del Cantone, una regola in vigore dal 1° novembre 2013. Se il Suo affitto è molto più alto di quello precedente, o se ha firmato perché il mercato teso non Le lasciava scelta, può contestare la pigione iniziale davanti all'autorità di conciliazione entro 30 giorni dalla consegna dell'appartamento. I tribunali zurighesi considerano rilevante un aumento del 10% o più rispetto all'affitto precedente, e la sola penuria di abitazioni basta come prova della pressione del mercato. Deve comunque dimostrare che l'affitto è abusivo, ed è questa la parte difficile, ma un forte aumento rispetto all'affitto precedente può portare il tribunale a presumerlo, e allora tocca al locatore giustificarlo. Legga il modulo quando arriva, e lo conservi.

Quando cominciare a cercare?

Cominci circa due o tre mesi prima della data in cui deve traslocare, e si organizzi un alloggio provvisorio per le prime settimane. In Svizzera gli inquilini devono disdire con un preavviso di almeno tre mesi, per cui molti appartamenti vengono pubblicati mentre il vecchio inquilino ci abita ancora, con ingresso fra qualche settimana o qualche mese. Se il contratto non fissa date proprie vale l'uso locale, e nella città di Zurigo, secondo l'associazione degli inquilini, significa solo due date all'anno. Sempre più contratti però consentono la disdetta per la fine di ogni mese, e questo distribuisce gli appartamenti liberi in modo più regolare durante l'anno.

Cercare dall'estero serve per farsi un'idea, ma per avere il modulo serve qualcuno presente alla visita. L'Università di Zurigo consiglia di avere un alloggio temporaneo per i primi giorni o le prime settimane. Un monolocale arredato o una camera in un appartamento condiviso è la soluzione ponte più comune, e da una camera mobiliata si esce in fretta: preavviso di due settimane per la fine di un mese di locazione.

Vivere in città mentre cerca Le dà anche un indirizzo svizzero, e quindi un estratto delle esecuzioni, e Le permette di andare a una visita con poco preavviso.

Truffe sugli affitti che prendono di mira i nuovi arrivati a Zurigo

Le truffe seguono uno schema, e la piattaforma di polizia cybercrimepolice.ch lo documenta caso per caso. Una versione classica è un appartamento troppo bello per il suo prezzo, un proprietario «all'estero per lavoro» che non può mostrarlo, la richiesta di una copia del documento d'identità e poi una caparra per «prenotare» l'appartamento tramite un servizio di trasferimento di denaro. Il denaro è perso nel momento in cui lo invia.

Una versione più recente, segnalata ad aprile 2026 (pagina in tedesco), punta ai Suoi dati invece che al Suo denaro. Appartamenti allettanti vengono pubblicati su veri portali immobiliari svizzeri. Chi si fa avanti viene poi contattato su WhatsApp da qualcuno che si spaccia per una vera amministrazione immobiliare e indirizzato a un falso modulo di candidatura online che chiede un dossier completo: dati personali e di contatto, copie dei documenti d'identità, contratto di lavoro, buste paga, a volte dati finanziari. Tutto ciò che carica può essere usato per il phishing o per stipulare contratti a Suo nome.

I controlli che fermano entrambe sono semplici. Non paghi nulla prima di aver visto l'appartamento e di avere in mano un contratto. Non mandi copie di documenti d'identità o buste paga a qualcuno che non ha mai incontrato, il che corrisponde comunque a ciò che un vero locatore può chiedere nella prima fase. Chiami l'amministrazione a un numero che ha trovato Lei, non a quello indicato nel messaggio. Faccia una ricerca inversa delle immagini con le foto e verifichi che l'indirizzo esista. Se ha già inviato copie dei documenti d'identità, la polizia consiglia di richiedere nuovi documenti, così che i vecchi non siano più validi, e di denunciare il caso.

La Sua prima settimana, passo per passo

Se è appena arrivato, questa è la sequenza che porta più in fretta a un contratto. Annunci il Suo arrivo al Comune, ordini online l'estratto del registro delle esecuzioni il giorno stesso e lo scansioni appena arriva. Scriva un profilo di una pagina in inglese o in tedesco con chi abiterà con Lei, la Sua professione e la data d'inizio del lavoro, il Suo permesso e il Suo reddito, e lo tenga in PDF accanto all'estratto. Imposti avvisi per le zone e il budget che può sostenere, e allarghi la zona di una fermata di treno in più di quanto Le sembri comodo.

Prenoti ogni visita che riesce a raggiungere, si candidi la sera stessa e tenga un elenco di dove si è candidato, così da poter chiedere notizie dopo una settimana. Tenga per sé copie dei documenti e buste paga finché un locatore non ha scelto la Sua candidatura, a meno che non lo abbia incontrato e sia sicuro che è chi dice di essere. Quando arrivano il contratto e il modulo sulla pigione iniziale, verifichi che il deposito finisca su un conto intestato a Lei e si annoti la data: ha 30 giorni dall'ingresso nell'appartamento se l'affitto sembra fuori misura rispetto a quello dell'inquilino precedente.