Wohnungssuche in Zürich: So finden Sie 2026 eine Wohnung

Kurz gesagt

Bewerben Sie sich schnell, mit vollständigem Dossier und auf viele Wohnungen gleichzeitig. Am 1. Juni 2026 standen in der Stadt Zürich nur 252 von rund 238’000 Wohnungen leer, etwa 1 von 950. Die meisten Wohnungen wechseln den Mieter, ohne je leer zu stehen, Sie treten also an Besichtigungen gegen andere an. Bestellen Sie den Betreibungsregisterauszug am Tag Ihrer Anmeldung, und zahlen Sie nie etwas, bevor Sie eine Wohnung gesehen haben.

Das ist schon die ganze Strategie. Der Rest dieses Ratgebers liefert die Details, mit denen sie aufgeht, und jede Zahl darin ist mit der Stelle verlinkt, die sie veröffentlicht hat.

Was 0,11 Prozent Leerstand für Ihre Suche bedeuten

Die Leerwohnungsziffer ist der Anteil aller Wohnungen, die an einem Stichtag im Jahr leer stehen, und in der Stadt Zürich lag sie am 1. Juni 2026 bei 0,11 Prozent. Statistik Stadt Zürich zählte 252 leere Wohnungen, 17 mehr als 2025. Davon waren 246 zu vermieten und 6 zu verkaufen. In der ganzen Schweiz betrug die Ziffer 0,93 Prozent, im Kanton Zürich 0,52 Prozent. Der Wert des Kantons ist fast fünfmal so hoch wie jener der Stadt.

Lesen Sie diese Zahl genau, denn sie heisst nicht, dass nur 252 Wohnungen zu haben sind. Gezählt werden nur Wohnungen, die am 1. Juni leer stehen und für mindestens drei Monate angeboten werden. Wohnungen, die bereits auf einen späteren Termin vermietet sind, fallen weg. Die Statistikerinnen und Statistiker der Stadt nennen gleich daneben, wie viel tatsächlich auf den Markt kommt: Rund 2’000 Wohnungen werden in Zürich jeden Monat angeboten, und die meisten sind direkt nach dem Auszug der Vormieter wieder vermietet.

Wohnungen werden also laufend frei. Was fehlt, ist der Spielraum: Weil fast nichts leer steht, geht beinahe jede Wohnung direkt von einer Mietpartei zur nächsten. Ihre Aufgabe ist es, früh an der Besichtigung zu sein und noch am selben Abend alles einreichen zu können. Die gute Nachricht: Der Trend hat leicht zu Ihren Gunsten gedreht. Die Open Data der Stadt zeigen drei Jahre in Folge mehr leere Wohnungen, ausgehend von 144 im Jahr 2023. Die Stadt nennt als Gründe ein langsameres Bevölkerungswachstum und mehr fertiggestellte Neubauwohnungen. Neubauten sind allerdings auch am teuersten, und damit sind wir bei der Miete.

Mit welcher Miete Sie rechnen müssen

Die mittlere Miete, von der Sie lesen, ist nicht die Miete, die man Ihnen anbietet. Laut der Mietpreiserhebung 2026 von Statistik Stadt Zürich kostet eine typische 75-m²-Wohnung rund 1’700 Franken netto im Monat, nur sind darin auch Mietende enthalten, die vor 20 Jahren unterschrieben haben. Bei einem Mieterwechsel steigt die Miete meist deutlich. So sieht dieselbe 75-m²-Wohnung je nach Mietverhältnis aus, Nettomiete pro Monat, erhoben am 1. April 2026:

Mietverhältnis	Median Nettomiete, 75 m²
Private Vermieter, Neubau	2’907 Franken
Private Vermieter, Neuvermietung im Altbau	2’287 Franken
Private Vermieter, Mietdauer über 10 Jahre	1’657 Franken
Gemeinnützige Vermieter, alle Mietverhältnisse	1’149 Franken

Die Nettomiete enthält keine Nebenkosten wie Heizung und Warmwasser, und die Stadt hält fest, dass die Bruttomieten 10 bis 15 Prozent höher liegen. Als Neuzuzügerin oder Neuzuzüger landen Sie fast immer in den ersten beiden Zeilen. Rechnen Sie für eine neu vermietete 75-m²-Wohnung von privater Seite mit rund 2’300 Franken netto, also etwa 2’500 bis 2’650 Franken mit Nebenkosten, und passen Sie das an die Grösse an. Die letzte Zeile erklärt, warum gemeinnützige Wohnungen so begehrt sind; dazu weiter unten mehr.

Wo Sie suchen sollten und warum Tempo zählt

Viele Wohnungen werden von Liegenschaftsverwaltungen vermietet und online ausgeschrieben, und dabei zählt Tempo mehr als Reichweite. Die Universität Zürich schreibt in ihren Wohnungstipps (auf Englisch), dass Bewerbungen oft in der Reihenfolge ihres Eingangs bearbeitet werden. Eine Wohnung am Tag der Ausschreibung zu besichtigen, ist also mehr wert als zehn Wohnungen eine Woche zu spät. Richten Sie Suchabos für die Kreise und das Budget ein, mit denen Sie leben können, und schauen Sie mindestens zweimal täglich nach.

Neben den Inseraten lohnt es sich, beim Arbeitgeber nach einem Relocation-Service oder einer Ansprechperson fürs Wohnen zu fragen, im Kollegenkreis zu erzählen, dass Sie suchen, und als Studentin oder Mitarbeiter der Universität Zürich deren eigene Wohnungsinserate anzuschauen. Dieselbe Seite der Universität weist darauf hin, dass die Kreise 1, 2 und 8 (Zentrum und Seeufer) sowie das Hochschulquartier in Kreis 6 und Teile von Kreis 7 eher teurer sind und dass Wohnen ausserhalb der Stadt meist günstiger ist, zumal der öffentliche Verkehr den Arbeitsweg einfach macht. Diesen letzten Punkt sollten Sie ernst nehmen, denn der Markt im Kanton ist deutlich weniger angespannt als in der Stadt.

Über welchen Weg Sie auch zu einer Wohnung kommen, entschieden wird nach der Besichtigung, wenn die Verwaltung Ihre Bewerbung liest.

Das Bewerbungsdossier, in zwei Runden

Vermieter dürfen alles verlangen, was sie brauchen, um zu beurteilen, ob Sie die Miete zahlen können, aber nicht alles auf einmal. Der Eidgenössische Datenschutz- und Öffentlichkeitsbeauftragte (EDÖB) legt das in seinem Merkblatt zu Anmeldeformularen für Mietwohnungen dar, zuletzt im Juli 2025 aktualisiert. Das Merkblatt beschreibt ein Verfahren in zwei Schritten: Alle füllen ein Standardformular aus, dann wählt die Vermieterseite eine Person oder einige wenige aus und verlangt nur von ihnen Belege.

In der ersten Runde dürfen Vermieter nach Ihren Personalien und Kontaktdaten fragen, nach Beruf und Arbeitgeber, nach Ihrem ungefähren Jahreseinkommen (in Bandbreiten, schlägt das Merkblatt vor), ob Sie Schweizerin oder Ausländer sind, nach Art und Gültigkeit Ihrer Bewilligung und danach, wie viele Personen in der Wohnung leben werden. Eine Kopie des Betreibungsregisterauszugs darf von allen Bewerbenden verlangt werden. Kopien von Ausweis oder Bewilligung und Lohnabrechnungen gehören in die zweite Runde, für die Person, die ausgewählt wurde. Referenzen dürfen erst angefragt werden, wenn Sie ernsthaft in der engeren Wahl sind, und nur jene, die Sie selbst angegeben haben.

Manche Fragen sind in der Regel tabu: Ihre heutige Miete und wie lange Sie schon in Ihrer jetzigen Wohnung leben (das hat die damalige Eidgenössische Datenschutzkommission 2003 in einem Entscheid bestätigt), Ihre Nationalität über «Schweizer oder Ausländer» hinaus, Ihr Zivilstand, Ihre Religion sowie Leasing- oder Kleinkreditverträge. Sobald ein Mietvertrag unterschrieben ist, müssen die Unterlagen aller anderen Bewerbenden vernichtet werden.

In der Praxis verlangen manche Vermieter Ausweis und Lohnnachweis trotzdem schon mit der Bewerbung, die Stadt gehört dazu, und Sie müssen entscheiden, ob Sie mitmachen. Die Regel zu kennen, hilft Ihnen dennoch doppelt. Sie können weglassen, was nicht nötig ist, ohne nachlässig zu wirken, und Sie durchschauen ein gefälschtes Inserat: Ein «Vermieter», der Ihren Pass und drei Lohnabrechnungen will, bevor Sie die Wohnung überhaupt gesehen haben, verhält sich wie die weiter unten beschriebenen Betrüger und nicht wie eine Verwaltung.

So bestellen Sie den Betreibungsregisterauszug

Das Dokument, das die meisten Zürcher Anmeldeformulare verlangen, ist der Betreibungsregisterauszug, oft kurz Betreibungsauszug genannt. Er zeigt, ob in den letzten fünf Jahren an Ihrer Adresse jemand eine Betreibung gegen Sie eingeleitet hat. In der Stadt Zürich können Sie ihn online bestellen, per Post oder am Schalter des Betreibungsamts für Ihren Kreis. Es gibt zwölf Ämter, und das Onlineformular findet das richtige für Sie. Online laden Sie ein Foto oder einen Scan eines amtlichen Ausweises hoch. Am Schalter bringen Sie den Ausweis mit und können nur bar oder mit Debitkarte bezahlen.

Zwei Dinge überraschen Neuzuzüger. Schriftliche Auszüge werden nur an Schweizer Adressen verschickt, und es gibt sie nur auf Deutsch. Und wer eben erst angekommen ist, bekommt trotzdem einen: Haben Sie nur kurz an einer Adresse gewohnt, steht auf dem Auszug, seit wann, und haben Sie nie dort gewohnt, steht das ebenfalls darauf. Bei Neuzuzügern ist das normal und wird so erwartet. Bestellen Sie den Auszug am Tag, an dem Sie sich anmelden, und behalten Sie einen Scan auf dem Handy, damit Sie ihn wenige Minuten nach einer Besichtigung einer Bewerbung anhängen können. Für ihre eigenen Wohnungen verlangt die Stadt einen Auszug, der höchstens sechs Monate alt ist, und ein aktueller Auszug ist bei jeder Vermieterin die sichere Wahl.

Wenn Sie noch nie in der Schweiz gelebt haben und hier noch über keine Adresse verfügen, rät die Universität Zürich, in der Bewerbung zu erklären, warum Sie keinen Auszug beilegen können. Wer vorher in Deutschland gewohnt hat, kann laut Universität stattdessen eine SCHUFA-Auskunft anbieten. Ein kurzer Hinweis in der Bewerbung genügt:

Ich bin am 1. Oktober 2026 nach Zürich gezogen und arbeite seither bei [Arbeitgeber]. Der Betreibungsregisterauszug für meine neue Adresse liegt bei und zeigt mein Zuzugsdatum. Davor habe ich in [Land] gewohnt, wo gegen mich keine Inkassoverfahren liefen. Meinen Arbeitsvertrag und eine Bestätigung meiner Bank reiche ich auf Wunsch gerne nach.

Nach welchen Kriterien wählen Vermieter aus?

Eine gesetzliche Formel gibt es nicht. Vermieter nehmen die Mietpartei, von der sie erwarten, dass sie zuverlässig zahlt und keine Probleme macht, und in einem so engen Markt können sie wählerisch sein. Was in der Praxis zählt, sieht man am Formular selbst: ein Einkommen, das die Miete gut deckt, ein sauberer Auszug, eine Bewilligung, die lange genug gilt, ein Haushalt, der zur Wohnung passt, und eine vollständige Bewerbung, die früh eintrifft. Anmeldeformulare gibt es oft erst an der Besichtigung, schreibt die Universität Zürich, verglichen werden also die Leute, die dort waren.

Behandeln Sie die Besichtigung deshalb als Beginn der Bewerbung. Seien Sie pünktlich, haben Sie Ihren Auszug ausgedruckt oder auf dem Handy dabei, und prüfen Sie vor Ort, ob die Wohnung zum Inserat passt (Haustiere, Musikinstrumente, Regeln für die Waschküche). Füllen Sie das Formular noch am selben Tag vollständig aus, auch wenn Ihnen das Deutsch noch Mühe macht, und schreiben Sie ein paar Zeilen dazu, wer Sie sind und warum die Wohnung zu Ihnen passt. Fehlt etwas, erklären Sie, warum, statt eine Lücke zu lassen. Ein unvollständiges Formular landet am einfachsten zuunterst im Stapel.

Nicht alle Vermieter sind allerdings privat, und zwei grosse Gruppen wählen nach ganz anderen Regeln aus.

Städtische Wohnungen und Genossenschaften: günstiger, mit Regeln

Die Stadt Zürich besitzt rund 10’000 Wohnungen, etwa 5 Prozent aller Wohnungen in der Stadt, und vermietet sie nach festen Regeln. Freie Wohnungen erscheinen auf der eigenen Vermietungsplattform der Stadt, die Sie über das Portal «Mein Konto» erreichen. Die Plätze an den Besichtigungen werden verlost, und bewerben kann sich nur, wer die Wohnung besichtigt hat, selbst oder über eine Person, die vor Ort ihren Namen angegeben hat. Die Stadt entscheidet meist innert zwei bis drei Wochen nach Ablauf der Frist. Leben Sie seit weniger als einem Jahr in der Schweiz, verlangt sie statt einer Steuerveranlagung Ihre drei letzten Lohnabrechnungen.

Die Vermietungsbedingungen schliessen viele Neuzuzüger aus, und das sollten Sie wissen, bevor Sie an der Verlosung teilnehmen. Die Zahl der Personen im Haushalt muss mindestens der Zimmerzahl minus eins entsprechen, also drei Personen in einer 4-Zimmer-Wohnung. Das steuerbare Einkommen Ihres Haushalts darf höchstens viermal so hoch sein wie die jährliche Bruttomiete: Bei einer Wohnung für 1’500 Franken im Monat inklusive Nebenkosten liegt die Grenze bei 72’000 Franken im Jahr. Spätestens bei Mietbeginn müssen Sie in Zürich angemeldet sein. Für subventionierte städtische Wohnungen gilt noch mehr: zwei Jahre Wohnsitz im Kanton vor Mietbeginn, Schweizer Bürgerrecht oder ein Ausweis B, C oder S und ein steuerbares Vermögen von höchstens 200’000 Franken.

Wohnbaugenossenschaften sind die andere grosse Gruppe gemeinnütziger Vermieter, und die Mietpreistabelle oben zeigt, warum sie so gefragt sind. Eine zentrale Liste gibt es nicht: Jede Genossenschaft vermietet ihre Wohnungen selbst und nach eigenen Regeln, auch was die Anteilscheine als Mitglied kosten. Lesen Sie diese Regeln auf ihrer Website, bevor Sie sich bewerben. In den ersten Monaten sind Genossenschaften selten der Weg zur ersten Wohnung, aber es kostet wenig, einige Genossenschaften in Ihren Wunschquartieren im Auge zu behalten, während Sie privat mieten.

Welche Vermieterin auch immer zusagt, als Nächstes passieren zwei Dinge: Sie zahlen ein Depot, und Sie erhalten ein Formular zu Ihrer Miete.

Mietzinsdepot und Formular zum Anfangsmietzins

Das Gesetz begrenzt das Depot auf drei Monatsmieten. Nach Artikel 257e des Obligationenrechts muss die Vermieterin es bei einer Bank auf einem Sparkonto auf Ihren Namen hinterlegen, und die Bank darf es nur mit Zustimmung beider Seiten herausgeben oder gestützt auf ein rechtskräftiges Urteil oder einen rechtskräftigen Zahlungsbefehl. Macht die Vermieterseite innert eines Jahres nach Ihrem Auszug aus der Wohnung keinen Anspruch rechtlich geltend, können Sie das Geld selbst bei der Bank zurückverlangen. Wer das Depot auf sein eigenes Konto überwiesen haben will und es dort behält, verstösst gegen diese Regel.

Wenn drei Monatsmieten auf einmal schwer aufzubringen sind, akzeptieren manche Vermieter stattdessen eine Mietkautionsversicherung. Der Mieterinnen- und Mieterverband sagt dazu deutlich: Die Prämien liegen meist bei rund 5 Prozent der versicherten Summe pro Jahr, nichts davon wird zurückerstattet, und wenn die Versicherung der Vermieterin etwas auszahlt, fordert sie das Geld anschliessend von Ihnen zurück. Über ein paar Jahre summiert sich das zu echten Kosten ohne echten Schutz, nutzen Sie sie also nur als letzten Ausweg.

Das zweite Papier geht leicht unter. Im Kanton Zürich muss Ihnen die Vermieterseite bei einer Neuvermietung auf einem amtlichen Formular des Kantons mitteilen, wie hoch die Miete der Vormieter war; diese Pflicht gilt seit dem 1. November 2013. Liegt Ihre Miete deutlich über der bisherigen oder hat Sie der enge Markt zur Unterschrift gedrängt, können Sie den Anfangsmietzins anfechten, und zwar innert 30 Tagen nach Übernahme der Wohnung bei der Schlichtungsbehörde. Die Zürcher Gerichte behandeln eine Erhöhung um 10 Prozent oder mehr gegenüber dem Vormietzins als erheblich, und Wohnungsmangel allein reicht als Zwangslage aus. Sie müssen trotzdem zeigen, dass die Miete missbräuchlich ist, und das ist der schwierige Teil. Ein grosser Sprung gegenüber der bisherigen Miete kann aber dazu führen, dass das Gericht Missbrauch vermutet und die Vermieterin den Mietzins rechtfertigen muss. Lesen Sie das Formular, wenn es kommt, und bewahren Sie es auf.

Wann sollten Sie mit der Suche beginnen?

Beginnen Sie etwa zwei bis drei Monate vor dem gewünschten Einzug, und sorgen Sie für eine Übergangslösung für die ersten Wochen. Mieterinnen und Mieter in der Schweiz müssen mindestens drei Monate im Voraus kündigen, deshalb werden viele Wohnungen ausgeschrieben, während die Vormieter noch darin wohnen, mit Bezug in einigen Wochen oder Monaten. Legt der Vertrag keine eigenen Termine fest, gilt der Ortsgebrauch, und das sind in der Stadt Zürich laut Mieterverband nur zwei Termine im Jahr. Immer mehr Verträge erlauben aber inzwischen die Kündigung auf jedes Monatsende, was die frei werdenden Wohnungen gleichmässiger übers Jahr verteilt.

Aus dem Ausland zu suchen, taugt zum Sondieren, aber für das Formular braucht es jemanden an der Besichtigung. Die Universität Zürich rät, für die ersten Tage oder Wochen eine vorübergehende Unterkunft zu haben. Ein möbliertes Studio oder ein Zimmer in einer WG ist die übliche Brücke, und ein möbliertes Zimmer lässt sich rasch wieder kündigen: mit zwei Wochen Frist auf das Ende einer einmonatigen Mietdauer.

Wer während der Suche schon in der Stadt wohnt, hat ausserdem eine Schweizer Adresse und damit einen Betreibungsauszug und kommt auch kurzfristig an eine Besichtigung.

Wohnungsbetrug in Zürich: Maschen, die auf Neuzuzüger zielen

Die Betrugsmaschen folgen einem Muster, und die Polizeiplattform cybercrimepolice.ch dokumentiert es Fall für Fall. Eine klassische Variante ist eine Wohnung, die für ihren Preis zu schön aussieht, ein Eigentümer, der «beruflich im Ausland» ist und sie nicht zeigen kann, die Bitte um eine Ausweiskopie und dann ein Depot, das Sie über einen Geldtransferdienst überweisen sollen, um die Wohnung zu «reservieren». Das Geld ist in dem Moment weg, in dem Sie es abschicken.

Eine neuere Variante, im April 2026 gemeldet, hat es auf Ihre Daten statt auf Ihr Geld abgesehen. Attraktive Wohnungen werden auf echten Schweizer Immobilienportalen inseriert. Interessierte werden dann per WhatsApp von jemandem kontaktiert, der sich als echte Verwaltung ausgibt, und auf ein gefälschtes Onlineformular geschickt, das ein komplettes Dossier verlangt: Personalien und Kontaktdaten, Ausweiskopien, Arbeitsvertrag, Lohnabrechnungen, manchmal Finanzdaten. Alles, was Sie hochladen, kann für Phishing oder für Verträge in Ihrem Namen missbraucht werden.

Gegen beide Maschen helfen einfache Prüfungen. Zahlen Sie nichts, bevor Sie die Wohnung gesehen haben und einen Vertrag in der Hand halten. Schicken Sie keine Ausweiskopien oder Lohnabrechnungen an jemanden, den Sie nie getroffen haben; das deckt sich ohnehin mit dem, was eine echte Vermieterin in der ersten Runde verlangen darf. Rufen Sie die Verwaltung unter einer Nummer an, die Sie selbst gefunden haben, nicht unter jener aus der Nachricht. Suchen Sie die Fotos per Bilder-Rückwärtssuche und prüfen Sie, ob die Adresse existiert. Haben Sie bereits Ausweiskopien verschickt, rät die Polizei, neue Ausweise zu beantragen, damit die alten ungültig werden, und den Fall anzuzeigen.

Ihre erste Woche, Schritt für Schritt

Wenn Sie gerade angekommen sind, führt diese Reihenfolge am schnellsten zu einem Mietvertrag. Melden Sie Ihren Wohnsitz an, bestellen Sie noch am selben Tag online den Betreibungsregisterauszug und scannen Sie ihn, sobald er da ist. Schreiben Sie ein einseitiges Profil auf Deutsch oder Englisch: wer mit Ihnen einzieht, Ihr Beruf und Stellenantritt, Ihre Bewilligung und Ihr Einkommen. Legen Sie es als PDF neben den Auszug. Richten Sie Suchabos für die Kreise und das Budget ein, mit denen Sie leben können, und fassen Sie den Suchradius eine S-Bahn-Station weiter, als Ihnen eigentlich lieb ist.

Melden Sie sich für jede Besichtigung an, die Sie erreichen, bewerben Sie sich noch am selben Abend und führen Sie eine Liste, wo Sie sich beworben haben, damit Sie nach einer Woche nachfragen können. Halten Sie Ausweiskopien und Lohnabrechnungen zurück, bis eine Vermieterin Sie ausgewählt hat, ausser Sie haben sie getroffen und sind sicher, dass sie ist, wer sie zu sein behauptet. Wenn Mietvertrag und Formular zum Anfangsmietzins eintreffen, prüfen Sie, dass das Depot auf ein Konto auf Ihren Namen geht, und notieren Sie das Datum: Sie haben 30 Tage ab Einzug, falls die Miete im Vergleich zu jener der Vormieter aus dem Rahmen fällt.